Trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý, vận hành nhà chung cư

Các dự án chung cư mọc lên ngày càng nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này cũng có những vấn đề riêng của nó. Nhiều dự án đang va vấp các khiến kiện của cư dân, từ chuyện chậm bàn giao quỹ bảo trì, sự thờ ơ trong công tác phòng cháy chữa cháy, chây ì bàn giao sổ hồng căn hộ đến sự lỏng lẻo trong công tác quản lý – vận hành. Trong nhiều trường hợp, tranh chấp xảy ra do chủ đầu tư và cư dân hoặc bên thứ ba chưa tìm được tiếng nói chung. 

Thực trạng chung cư

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn TP.HCM có 1.037 nhà chung cư, trong đó có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, đến nay đã hết niên hạn sử dụng; 15 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D).

Điều đáng nói là hầu hết 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC). Thậm chí, có chung cư hệ thống báo cháy kém chất lượng hoặc xuất hiện tình trạng "báo cháy giả”, có nơi còn tắt luôn hệ thống báo cháy do không thích “bị làm phiền”.

HoREA cho biết tình trạng tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn thành phố có xu hướng gia tăng. Ước tính có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư tranh chấp với mức độ gay gắt, phức tạp.

Tại Hà Nội, toàn khu vực thủ đô hiện có 1.066 công trình cao tầng, trong đó có 42 công trình vi phạm các quy định về PCCC. Theo thống kê vào cuối năm 2017, có 79 chung cư cao tầng vi phạm về quy định PCCC trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. Tính đến hết ngày 23/3/2018, con số này giảm còn 31, nhiều chung cư cao tầng vẫn chưa khắc phục xong tình trạng này.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây Dựng Hà Nội, trên địa bàn thủ đô, tính đến cuối năm 2017, đã có 663 tòa nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng Tuy nhiên, mới chỉ có 221 dự án thành lập ban quản trị.

Điển hình tại khu vực quận Bắc Từ Liêm có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng chỉ có 38 nhà thành lập ban quản trị, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tương tự, tại quận Nam Từ Liêm, trong số 123 nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng cũng chỉ có 49 chung cư thành lập ban quản trị. Tại quận Hoàng Mai cũng chẳng khá hơn. Trong số 229 tòa chung cư đã đưa vào hoạt động, chỉ có 78 tòa nhà và cụm tòa nhà thành lập được ban quản trị.

Riêng khu vực quận Thanh Xuân được xem là nơi có tỷ lệ thành lập được ban quản trị nhà chung cư khá nhiều. Cụ thể, trong số 67 tòa chung cư thương mại trên địa bàn đã có 54 tòa nhà đã được UBND quận ra quyết định công nhận ban quản trị. Còn hạng mục nhà tái định cư thì đã có 13 trong số 22 tòa nhà thành lập ban quản trị.

Theo Bộ Xây Dựng, đã có 215 chung cư ở 43 tỉnh, thành xảy ra khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các bên liên quan. Nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao quỹ bảo trì chung cư (2%), chậm bàn giao, hay chỉ bàn giao một phần cho Ban quản trị hoặc bàn giao không đúng đối tượng.

Theo thống kê của HoREA, trong gần 1.000 chung cư tại địa bàn Sài Gòn thì có khoảng 100 chung cư xảy ra tranh chấp. Có 34 vụ tranh chấp đang được Sở Xây Dựng kiểm tra, xử lý, trong đó có không ít vụ tranh chấp gay gắt, kéo dài như tại chung cư Khang Gia (quận Tân Phú), chung cư 584 (quận Tân Phú), chung cư Bảy Hiền (quận Tân Bình).

Đặc biệt, chung cư Carina (quận 8) cũng nằm trong trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao 2% kinh phí bảo trì. Một số người cho rằng, việc chậm bàn giao quỹ bảo trì tại chung cư này là nguyên nhân gián tiếp gây nên vụ cháy nghiêm trọng làm 13 người chết trong thời gian vừa qua.

Công tác quản lý – vận hành

Tại Hà Nội, dự án Discovery Complex 302 Cầu Giấy được bàn giao khi chưa nghiệm thu PCCC theo quy định, đồng thời diện tích căn hộ trên thực tế lớn hơn so với diện tích trong hợp đồng mua - bán căn hộ đã đề cập trước đó.

Dự án Nhà ở xã hội Bright City (AZ Thăng Long) thời gian vừa qua cũng liên tục xảy ra những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long. Dự án chậm tiến độ bàn giao nhà, sau đó dừng lại không triển khai. Không những thế, chủ đầu tư dự án AZ Thăng Long còn muốn hủy hợp đồng với cư dân.

Chưa hết, dự án Star City nằm trên đường Lê Văn Lương (Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) đã xây dựng hoàn thiện và bàn giao cho người dân từ năm 2014. Tính đến thời điểm này, chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân số tiền 2,4 tỉ đồng quỹ bảo trì, trong khi trên thực tế số tiền này là 30 tỉ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư vẫn chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người dân tại đây.

Tại TP.HCM, vụ việc lùm xùm gần đây nhất là cháy chung cư Carina hồi cuối tháng 3 vừa qua. Những chung cư chưa được nghiệm thu PCCC đã đưa vào hoạt động có thể kể đến như chung cư Nguyễn Quyền (quận Bình Tân), chung cư Bảy Hiền Towers (quận Tân Bình), chung cư Bắc Bình (quận Bình Thạnh), chung cư Viên Ngọc Phương Nam (quận 8), chung cư Cao Ốc Xanh (quận 9), Cao ốc Ngọc Khánh (quận 5), chung cư City Gate Tower (quận 8)…

Đó là chưa kể đến các công trình nhà ở tái định cư, Nhà ở xã hội luôn nằm trong diện được “hứa hẹn” khá nhiều, nhưng thực tế thì cơ sở hạ tầng, chất lượng các hạng mục tòa nhà vừa đưa vào sử dụng đã xuống cấp “không phanh”.

Trách nhiệm của chủ đầu tư 

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cho rằng để tăng cường quản lý, hạn chế, khắc phục những tồn tại và nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư tái định cư để thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Chủ đầu tư, nhà thầu luôn phải đảm bảo an toàn về PCCC thuộc phạm vi trách nhiệm của mình, chỉ được thi công khi thiết kế về an toàn PCCC của công trình đã được duyệt, tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công tŕnh đầy đủ trước khi đưa vào sử dụng.

Theo luật sư Hảo, đối với công trình cao tầng phải có giải pháp chống cháy lan, chống tụ khói, lan truyền khói và hơi độc do cháy sinh ra, bảo đảm các điều kiện thoát nạn an toàn nhằm cứu người, tài sản khi có cháy xảy ra. Ngoài ra, các công trình cũng cần được trang bị hệ thống tự động phát hiện cháy, hệ thống chữa cháy bảo đảm khả năng tự chữa cháy, sử dụng vật liệu xây dựng khó cháy. Luật sư Hảo cho rằng, nếu thực hiện đúng các quy định về PCCC, thiệt hại sẽ thuyên giảm đi đáng kể.

Luật sư Hảo viện dẫn khoản 1, điều 109 của Luật Nhà ở, cho biết “trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ”.

Luật sư Hảo khẳng định, quy định thì đã có, vấn đề là sự sát sao trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nếu có vi phạm từ phía các đơn vị chức năng tại các địa phương.

Vị luật sư còn nêu rõ mức phạt tiền từ 100 – 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi như không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của Nhà nước.

Đề cập đến các phương hướng giải quyết trong công tác bàn giao quỹ bảo trì, luật sư Hảo cho biết, tại khoản 2 điều 36 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD có quy định: đối với nhà chung cư có mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng – dịch vụ – thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại điểm a khoản này để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng – dịch vụ – thương mại thì căn cứ theo khoản 4 điều 36 quy định. Cụ thể, trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo quy định để quản lý, sử dụng theo quy định. Đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại điểm c khoản 3 điều này.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn chuyển phần kinh phí phải nộp cho phần diện tích văn phòng – dịch vụ – thương mại (theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại khoản 5 điều 108 của Luật Nhà ở hoặc đã thống nhất trong hội nghị nhà chung cư) sang tài khoản do Ban quản trị lập được quy định tại điểm a khoản 3 điều này để quản lý và bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà.